Sabtu, 17 Agustus 2013

BEBERAPA HAL PENTING TENTANG HAK TANGGUNGAN


Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT) Nomor 4 Tahun 1996 diundangkan pada tanggal 9 April 1996, merupakan unifikasi undang-undang yang mengatur tata cara hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan atas tanah yang bersifat nasional. UUHT merupakan realisasi dari Pasal 51 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960. Pasal 51 UUPA menyebutkan, "Hak Tanggungan yang dapat dibebankan pada Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan tersebut dalam Pasal 25, 33 dan 39 diatur dengan undang-undang". Pasal 1 ayat (1) UUHT menyebutkan, "Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkatan dengan tanah, yang selanjutnya disebut dengan Hak Tanggungan, hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu, terhadap kreditur-kreditur lain".
UUHT mencabut ketentuan-ketentuan hypotheek sepanjang mengenai tanah (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Buku II) dan ketentuan Credietverband Stb. 1908-542 juncto Stb.1909-584 sebagaimana telah diubah dengan Stb.1937-190 juncto Stb. 1937-191.
Asas-Asas Hak Tanggungan :
  1. Asas sistem tertutup (gesloten system) artinya selain dari hak jaminan kebendaan yang diatur UUHT, Undang-Undang Rumah Susun (UURS) Nomor 16 Tahun 1985, Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman (UUPP) Nomor 4 Tahun 1992 dan Undang-Undang Jaminan Fidusia (UUJF) Nomor 42 Tahun 1999, tidak dapat diadakan hak jaminan kebendaan lain berdasarkan kesepakatan antara para pihak. Hak kebendaan ini bersifat absolut (mutlak), karena itu bersifat limitatif (terbatas).
  2. Asas Droit de Preference (didahulukan/diutamakan) arinya kreditur pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak yang didahulukan/diutamakan untuk dipenuhi piutangnya. Jika debitur pemberi Hak Tanggungan Wanprestasi (ingkar janji) dalam melunasi utang-utangnya kepada kreditur,  maka objek Hak tanggungan milik debitur dijual secara lelang,dan hasil penjualan tersebut dibayarkan untuk pelunasan utang kepada kreditur pemegang Hak Tanggungan. Jika masih ada sisa dari hasil penjualan  objek Hak Tanggungan tersebut dibayarkan kepada kreditur lainnya secara pari passu (konkuren), dan jika sisanya masih ada dan utang debitur semuanya sudah lunas, maka sisa hasil penjualan objek Hak Tanggungan tersebut dikembalikan kepada debitur. (Baca lebih lanjut penjelasan umum angka 3 juncto angka 4, Pasal 5 UUHT). (Baca juga Pasal 6 dan penjelasan Pasal 6 juncto penjelasan umum angka 4 UUHT). Asas ini dilaksanakan dengan memperhatikan dan mendahulukan piutang negara.
  3. Asas Droit de Suite yaitu Hak Tanggungan memiliki sifat yang sama dengan Hak Kebendaan yaitu Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya di tangan siapapun objek Hak Tanggungan itu berada. Dengan demikian apabila objek Hak Tanggungan sudah beralih kepemilikan , misalnya sudah dijual kepada pihak ketiga, kreditur tetap mempunyai hak untuk melakukan eksekusi terhadap objek Hak Tanggungan jika debitur wanprestasi (ingkar janji). (Baca Pasal 7 juncto Penjelasan Umum angka 3 huruf b UUHT).
  4. Asas Spesialitas yang artinya pertelaan mengenai objek Hak Tanggungan yang terwujud dalam uraian mengenai objek Hak Tanggungan yang dituangkan dalam sertifikat, atau bagi tanah yang belum terdaftar sekurang-kurangnya memuat uraian  mengenai kepemilikan, letak, batas-batas dan luas tanahnya. Syarat ini merupakan syarat esensial bagi eksistensi Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). (Baca Penjelasan Umum angka 3 huruf c UUHT dan baca pula Pasal 11 ayat (1) huruf e UUHT dan penjelasannya).
  5. Asas Publisitas artinya adalah pendaftaran dan pencatatan dari pembebanan objek Hak Tanggungan sehingga terbuka dan dapat dibaca dan diketahui umum. Pendaftaran dan pencatatan tersebut dilakukan pada buku tanah atau buku tanah Hak Tanggungan dan dilakukan oleh pejabat terkait dan berwenang untuk itu di Kantor pertanahan di wilayah mana tanah tersebut berada. (Baca Penjelasan umum angka 3c UUHT dan Pasal 13 ayat 1 UUHT. Baca juga Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Kepala BPN Nomor 5 Tahun 1996 tentang Pendaftaran Hak Tanggungan).
  6. Asas mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusi yang artinya adalah bahwa pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan bagi pemegang Hak Tanggungan harus memiliki kepastian hukum dan mudah untuk dieksekusi sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, dengan adanya irah-irah "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA" pada sertifikat Hak Tanggungan. 
  7. Asas Accessoir yang artinya adalah Hak Tanggungan adalah perjanjian tambahan (ikutan) yang mengikuti perjanjian pokoknya (perjanjian utang-piutang), dan tidak merupakan perjanjian/hak yang berdiri sendiri (zelfstandigrecht)Adanya dan hapusnya perjanjian ikutan (accessorium tergantung dari perjanjian pokok. (Baca Pasal 10 ayat (1) dan Penjelasan Umum angka 8 UUHT). Didalam KUH Perdata asas ini diatur dalam Pasal 1133, 1134 alinea kedua dan Pasal 1198 KUH Perdata.
  8. Asas Pemisahan horisontal yang artinya Hak atas tanah terpisah dari benda-benda yang melekat di atasnya. UUHT menganut asas pemisahan horisontal. Tetapi pemberlakuannya tidak secara otomatis. Harus terlebih dahulu diperjanjikan antara para pihak di dalam APHT. Penerapan asas ini dalam UUHT merupakan terobosan dari asas perlekatan vertikal yang dianut oleh KUH Perdata. (Baca Penjelasan Umum angka 6 UUHT).
  9. Asas perlekatan (Accessie) yang artinya benda-benda yang melekat sebagai kesatuan dengan tanah, karena hukum mengikuti hukum benda pokok. Meskipun UUHT tidak menganut asas perlekatan vertikal sebagaimana KUH Perdata, namun apabila para pihak sepakat menghendakinya, maka asas perlekatan vertikal dapat pula digunakan dalam UUHT dengan catatan harus dituangkan secara tegas di dalam APHT.
  10. Asas Iktikad Baik yang artinya iktikad baik yang bersifat objektif yaitu iktikad baik yang sesuai kepatutan yang berlaku di dalam masyarakat pada umumnya. 
Sifat Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi kecuali jika diperjanjikan dalam APHT (Pasal 2 UUHT). Yang dimaksud dengan tidak dapat dibagi-bagi bahwa objek Hak Tanggungan baru terbebas dari pembebanan jaminan utang bila seluruh utang telah dilunasi, Bila utang masih dilunasi sebagian, maka objek Hak Tanggungan tidak dapat terbebas dari jaminan pembebanan utang untuk sebagian, tapi tetap terbebani jaminan pembebanan utang sampai utang tersebut dilunasi secara keseluruhan.